購(gòu)房合同較名有什么風(fēng)險(xiǎn)？

時(shí)間：2018-08-09作者：廣州闊客置業(yè)有限公司瀏覽：39

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商通常的做法是：購(gòu)房者需要進(jìn)行較名，他們都將收取較名手續(xù)費(fèi)，這一收費(fèi)雖然沒(méi)有政策依據(jù)，但基本上所有樓盤(pán)都是這樣做的，可以說(shuō)是不成文的行規(guī)。收取較名手續(xù)費(fèi)基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象，對(duì)此開(kāi)發(fā)商也有自己的苦衷，開(kāi)發(fā)商普遍稱基于幾方面的顧慮他們不得不收這筆費(fèi)用。

一、客戶(1資源無(wú)端損失。因?yàn)楹贤^名很*，很多人就不會(huì)嚴(yán)肅對(duì)待這份合同。

二、防止少數(shù)“炒家”到處炒房子。一個(gè)新項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)亮相，都有不少的人搶先來(lái)定購(gòu)或者內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這其*部分是真實(shí)的買(mǎi)房者，但也有小部公是來(lái)“炒”房子。而“炒”家的介入會(huì)使一些開(kāi)發(fā)商看不到真正的房地產(chǎn)需求量，不能對(duì)新項(xiàng)目的客戶(1資源究竟有多少真正的客戶進(jìn)行準(zhǔn)確把握，這樣不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、如果開(kāi)發(fā)商不收取較名費(fèi)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)去為購(gòu)房者較名，因?yàn)閷?shí)際上要辦理合同較名開(kāi)發(fā)商要配合購(gòu)房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開(kāi)發(fā)商還將為每套房做擔(dān)(1保并向銀行交保證金。

四、不利于二手房市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商收取的較名費(fèi)實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)**二手房市場(chǎng)上的收費(fèi)，但是較名實(shí)際上有點(diǎn)像做二手買(mǎi)賣(mài)，這樣會(huì)影響二手房市場(chǎng)。五、防止內(nèi)部銷售人員從中漁利，假如不收取較名費(fèi)，已經(jīng)購(gòu)房的購(gòu)房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把房子轉(zhuǎn)買(mǎi)給另外新的購(gòu)房者。

目前到房管部門(mén)撤銷合同不收取費(fèi)用，但在具體辦理過(guò)程中存在費(fèi)用變化情況以房管局解釋為準(zhǔn)。

1、辦理合同較名必須要征得合同另一方，即開(kāi)發(fā)商的同意和配合。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同較名因涉嫌違反法律禁止性規(guī)定，存在被認(rèn)定無(wú)效的可能。

雖說(shuō)“直較名”的過(guò)戶方式看似可以繞過(guò)契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，為購(gòu)房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，沒(méi)有**房產(chǎn)(1證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直較名”過(guò)戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是國(guó)家法律所不允許的。另一方面，kkzy201517通過(guò)所謂“直較名”過(guò)戶方式購(gòu)買(mǎi)的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國(guó)家信(1貸優(yōu)惠政策。同時(shí)，“直較名”在實(shí)際操作中，由于買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有簽訂正式的購(gòu)房合同，而“直較名”過(guò)戶方式的整個(gè)流程并不能體現(xiàn)出是買(mǎi)賣(mài)交易(1，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過(guò)法律途徑解決比較困難。

自商品房實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制后，已簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，**以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問(wèn)題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要較名的;三是**機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，“直較名”必須**開(kāi)發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門(mén)審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實(shí)際操作中，購(gòu)房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購(gòu)房者和房產(chǎn)公司提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門(mén)審批通過(guò)后，房管部門(mén)回收作廢的購(gòu)房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了，在這個(gè)時(shí)候才可以完成所謂的“直較名”。








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