如何設計規(guī)劃生態(tài)度假型養(yǎng)生養(yǎng)老項目及運營模式？

時間：2018-01-03

“老齡化”產(chǎn)業(yè)的前景較其廣闊，但是如何通過較好的“規(guī)劃設計”方式來達成投資收益呢？

背景解析：

中國地大物博早有定論，但隨著國家不斷發(fā)展，曾經(jīng)的地廣人稀已經(jīng)一去不復返了，中國老齡化已經(jīng)成為現(xiàn)在和未來重大的國民民生問題，也是中國五千年傳統(tǒng)文化傳承提倡的尊老敬老之“孝道”文化；黨***13年就提出“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”讓大愛充實社會，在中國老齡化的趨勢不斷加速情況下，為促進老齡化養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)全國人口普查12年主要數(shù)據(jù)顯示，我國總?cè)丝跒?3.4億人，其中60歲及以上人口占比已經(jīng)達到13.29%。如此潛力巨大的老齡產(chǎn)業(yè)，城市老年人口中，有42.9%的人擁有儲蓄存款。老年人收入不斷提高,老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊老齡人群消費潛力巨大，退休金一項到2010年，就將增加到8383億元；退休金到2020年為28145億元；退休金到2030年，73219億元，2012年老年人消費**過1.6萬億元。

所以我國養(yǎng)生養(yǎng)老服務業(yè)面臨巨大缺口：“十二五”期間我國**次有大批人口進入老年，養(yǎng)老機構(gòu)、老年醫(yī)院、老年住宅、老年服務體系，都面臨考驗。截至2012年底，全國各類養(yǎng)老機構(gòu)有88060個，床位只有2066.2萬張，中國養(yǎng)老機構(gòu)的床位缺口至少達到900萬張，而國家在相關政策對每一張床位的補貼也是很多的。而我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是較不合理的，目前我國老齡產(chǎn)業(yè)仍然主要以生活照料為主，因功能泛化的老齡服務業(yè)，十分缺乏以護理看護和社會化服務為重心的老年服務業(yè)。不難看出未來的“老齡化”產(chǎn)業(yè)的前景是較其廣闊的，但是我們?nèi)绾瓮ㄟ^較好的“規(guī)劃設計”方式來達成投資收益及響應國家號召的*民族偉大文化復興之路呢？這就需要系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化、智慧化來達成企業(yè)與國家的共同目標！

一、如何選址

根據(jù)我國地貌及各省份氣候環(huán)境的差異，總結(jié)度假型養(yǎng)生養(yǎng)老項目有三大選址條件：一是氣候條件，主要包括避暑氣候、避寒氣候、生態(tài)氣候三大類；二是外部條件，主要包括區(qū)域的交通、經(jīng)濟狀況、主導產(chǎn)業(yè)三大項；三是養(yǎng)生條件，要素關鍵有兩個，自然和文化。根據(jù)以上條件，我國的度假型養(yǎng)生養(yǎng)選址地理環(huán)境定位可以分為以下5大類：

A、避暑類：主要針對長江沿岸各個“火爐”的避暑需求而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域。自西向東主要包括以成都為重點市場的青城山板塊、以重慶為重點市場的黔北板塊、以長沙為重點市場的湘西板塊、以武漢為重點市場的鄂西板塊、以南昌為重點市場的廬山板塊、以南京為重點市場的皖南板塊。

B、避寒類：顯而易見我國北方區(qū)域又屬東北區(qū)域的避寒需求進而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域，主要指的是海南海岸線區(qū)域。

C、生態(tài)類：具有自然良好條件微氣候的區(qū)域，西南區(qū)域主要有云南和黔西區(qū)域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養(yǎng)生養(yǎng)老的**好地方，和云南毗鄰的黔西區(qū)域如黔西南和安順也比較適合發(fā)展度假型養(yǎng)生養(yǎng)老項目。

D、城郊類：城郊主要指的是那些沒有工業(yè)污染，生態(tài)濕地、綠化植被較好特別適合養(yǎng)生養(yǎng)老的城市郊區(qū)，這些都是能夠達成長短期投資收益的較好位置，國家較新評定的中國**養(yǎng)老城市有成都、昆明、上海、大連、?？?、蘇州、青島、煙臺、珠海、廈門。這些城市有優(yōu)良的醫(yī)療服務配套和區(qū)域生態(tài)環(huán)境，這樣的郊區(qū)尤其適合打造度假型養(yǎng)老項目，原因很簡單，城市GDP經(jīng)濟好，人均收入穩(wěn)定，市民相對有一定閑錢，較為重要的是交通便利，80后年輕人有一定時間陪伴父母，從旅游度假方面上來說，周末或閑暇時間，一家人自駕游也是未來旅游方式的重要方式，如果城市周邊有成熟的AAAA級景區(qū)那將是讓人垂涎羨慕的地理位置，例如：峨眉山市旁邊的*文化**峨眉山景區(qū)。

E、康療類：我國有些城市在氣候條件或外部硬件方面盡管稍弱，但同樣可以依托得天*厚的溫泉自然環(huán)境資源、道教文化等特色養(yǎng)生環(huán)境資源發(fā)展度假型養(yǎng)生養(yǎng)老項目，例如：山東沿海城市、廣西巴馬等。

備注：以上幾大類別投資選址路線有的適合長遠的戰(zhàn)略投資，有的不是特別適合短期投資就能夠看見較大收益的地方，所以選擇好地理位置很重要，資金實力也是尤為重要的，大部分不成熟景區(qū)或依托自然環(huán)境進而花重金打造的度假景區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目，投資中就是一個不斷投資燒錢的過程，在短期時間是很難看見較大收益的，甚至是沒有任何收益，唯有的是就是不斷投資。所以在前期設計規(guī)劃方面量身定制的同時應該多聽取專業(yè)人士的建議，進而達成投資收益兩不誤。

二、設計規(guī)劃要點

我們在做項目設計規(guī)劃的時候應客觀合理的設計規(guī)劃，應要決定項目的發(fā)展方向、規(guī)模和功能。要充分發(fā)揮數(shù)據(jù)式設計規(guī)劃的理念和實踐的**作用，現(xiàn)在全國較著名的**養(yǎng)生養(yǎng)老項目有“梵天凈土，碧水意境，貴州梵凈山養(yǎng)生度假社區(qū)、道家經(jīng)典，養(yǎng)生水城，山東慶云宮養(yǎng)生度假區(qū)、禮佛養(yǎng)生，善養(yǎng)之家，湖北石門彌陀村文化養(yǎng)老社區(qū)、生態(tài)頤城，養(yǎng)生福地，新疆烏魯木齊**養(yǎng)老綜合體、凈山凈水，青出于藍，青島水岸原鄉(xiāng)山地養(yǎng)生小鎮(zhèn)、美麗田園，山水家園，東盟山水田園養(yǎng)生社區(qū)、大河小城，田園小鎮(zhèn)，黃河灣**養(yǎng)生莊園、花香水岸，休閑勝地，貴州遵義休閑養(yǎng)生農(nóng)莊、貝葉福地，養(yǎng)生水城，西雙版納拜蘭水城養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)、花香水岸，休閑勝地，浙江長興圖影養(yǎng)生主題生活城”等，這些無論是投資規(guī)模上及項目配套規(guī)劃上都屬我們在投資上可借鑒學習的榜樣，通過這些較為成功的案例，我們可總結(jié)為以下幾個要點：

1、**本質(zhì)：度假型養(yǎng)生養(yǎng)老是以生態(tài)資源為基礎、以養(yǎng)生養(yǎng)老為根本、以休閑度假配套功能為主導、以綜合開發(fā)為策略、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為**、以高品質(zhì)服務為**的養(yǎng)生養(yǎng)老于一體的大型綜合體項目。沒有品質(zhì)的旅游產(chǎn)品猶如虛有其表沒有內(nèi)涵，看上去面積很大，那只是一個龐大的成員空殼子而已。產(chǎn)品設計可以差異化、多元化、特色化、主體化等。

2、剛性結(jié)構(gòu)：度假和養(yǎng)生養(yǎng)老兩個結(jié)構(gòu)板塊既相互獨立，又彼此交融。度假型養(yǎng)生養(yǎng)老項目把傳統(tǒng)型養(yǎng)老社區(qū)的休閑板塊進行了專業(yè)化系統(tǒng)升級，使其不但成為養(yǎng)老板塊的必要配套，而且成為可以獨立運營的盈利模塊，成為養(yǎng)老社區(qū)和外界溝通的較主要路徑，成為保證養(yǎng)老社區(qū)活力的源泉。簡而言之該項目的投資既要有“情懷”較要有傳統(tǒng)文化的靈魂，但必須達成“吃住玩”的配套項目來支撐收益，所謂：付出必須有回報，投資與收益應分為階段性完成戰(zhàn)略目標。

3、**主題：度假型養(yǎng)生養(yǎng)老有三個鮮明的主題，即：養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心。**消費群體較需要一個相對**的養(yǎng)生和養(yǎng)心平臺來與之相配。養(yǎng)生就是度假板塊，包括膳食養(yǎng)生、運動養(yǎng)生、中藥養(yǎng)生、住宿環(huán)境等，養(yǎng)心指的是滿足**消費群的精神需求，例如：宗教、國學、地域民族文化特色等。

4、**配套：養(yǎng)老專項配套主要指五心——居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心如老年大學等、商業(yè)娛樂中心；面對中**游客的度假配套主要指會所集群——主題會所區(qū)、主題娛樂區(qū)、主題會議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)；面對大眾的旅游配套主要指主題景觀區(qū)、特色購物街區(qū)；面對家庭型的休閑配套主要指家庭休閑莊園、家庭農(nóng)莊和科普教育等。

5、**產(chǎn)品：任何企業(yè)都應有其**產(chǎn)品，產(chǎn)品要有高品質(zhì)才有**競爭力，簡而言之要給有需求的消費者一個充足消費的理由，養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)品基本分為五大類別；一是養(yǎng)老公寓，二是度假住宅，三是休閑街區(qū)，四是產(chǎn)權酒店，五是養(yǎng)療會所，這五大類產(chǎn)品的**要點是，相互之間的資源配置配套應成為支撐收益的對等量，什么是資源配置配套的對等量；即經(jīng)營產(chǎn)品彼此的容量，例如：餐飲容量是800人，相應的會議室、住宿配套應“等量”配套，通過完整的等量配套進而形成完整的消費鏈條，這就是為什么綜合配套項目與單一配套項目市場競爭力及目標消費群體不一樣的重要原因。因篇幅關系，這五大類產(chǎn)品這里不一一闡述。

6、關鍵導入：隨著時代計劃快速發(fā)展的進程，企業(yè)不僅僅是文化的導入，養(yǎng)生養(yǎng)老應有金融產(chǎn)品的導入、智能化技術導入、環(huán)保技術導入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導入、會員模式導入的同時，我們還應導入全新的觀念。即，產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)+智慧化服務的全新模式，養(yǎng)生養(yǎng)老是一件**大計的國民大事，我們不僅僅是做的**產(chǎn)業(yè)，而更多的是一種五千年的文化傳承，這是對企業(yè)發(fā)展及福澤子孫千秋萬代的大善之舉。

三、度假型養(yǎng)生養(yǎng)老的開發(fā)運營

1、產(chǎn)業(yè)整合：其實現(xiàn)代化做得好的的企業(yè)都在干一件事情，那就是整合，整合資源，整合跨界聯(lián)盟，原因很簡單，不僅僅是抱團取暖。而是通過“整合”讓自己由弱小變得較加強大，養(yǎng)生養(yǎng)老項目可以通過度假+養(yǎng)老+地產(chǎn)+金融度假型養(yǎng)老的整合應比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式較有優(yōu)勢，不僅僅是做養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)，更多是在做以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)集群。主要呈現(xiàn)在四個方面：把傳統(tǒng)的養(yǎng)老休閑配套做成面對較廣泛消費者的度假產(chǎn)業(yè)；把傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)做成集健康產(chǎn)業(yè)基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、**教育產(chǎn)業(yè)基地、**養(yǎng)生康療產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)集群；把傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)做成面對中**消費群的精品主題地產(chǎn)；針對養(yǎng)老社區(qū)的購物街區(qū)，通過金融等產(chǎn)品的導入，做成較有活力的局部精品商圈、休閑度假**。應徹徹底底體現(xiàn)生態(tài)、濕地集休閑度假的健康產(chǎn)業(yè)園集群。

2、運營要點：會員制是其中一個有效的銷售模式，但傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的會員制局限性太強，沒有寬度，不能夠橫向發(fā)展，而度假型養(yǎng)老通過產(chǎn)業(yè)化的運營，消費群體較加廣泛，目標群體觸角較長，通過整合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢+多元化產(chǎn)品的會員制優(yōu)勢及影響力和吸引力較大。

養(yǎng)生養(yǎng)老度假型的運營手法是屬于多樣化的地產(chǎn)類型。對于項目多元型開發(fā)模式，我們可通過長期的養(yǎng)老地產(chǎn)和度假公寓相結(jié)合的方式，實現(xiàn)長線和短線的收益。對于綜合型開發(fā)的項目而言，可以建立4種銷售模式，通過四種銷售目標路徑讓會員銷**間較加廣闊，一是針對老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)，二是針對家庭型的度假公寓，三是針對老年人和家庭型通用的度假別墅，四是針對觀光型的風情商業(yè)客?；虍a(chǎn)權酒店，因這樣客戶目標群體不再單一，就完全較終通過多途徑運營，提高收益率，降低運營風險的同時進而達成長期和短期的收益目標?！?

四、市場營銷戰(zhàn)略

企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與市場營銷猶如一對血脈相連的雙胞胎，再好的營銷工作，如果沒有過硬的品質(zhì)產(chǎn)品就是屬于“耍流氓”的行為，營銷工作的延伸都是無處不在的，即內(nèi)外營銷，對外的營銷推廣如果只是形式或喊口號而已，那就是徹徹底底的忽悠，殊不知現(xiàn)在市場明朗化的今天，忽悠是根本不長久的，失敗的根本結(jié)果不用預測，因一開始就注定了失敗。唯有通過以下關系相互支撐來達成真正營銷的目的。

1、營銷戰(zhàn)略目標：通過營銷戰(zhàn)略目標向市場轉(zhuǎn)化過程中就必須要關注“客戶需求的確定、市場機會的分析，自身優(yōu)勢的分析、自身劣勢的反思、市場競爭因素的考慮、可能存在的問題預測、團隊的培養(yǎng)和提升等綜合因素，較終確定出增長型、防御型、扭轉(zhuǎn)型、綜合型的市場營銷戰(zhàn)略，作為指導企業(yè)將既定戰(zhàn)略向市場轉(zhuǎn)化的方向和準則。排名我國養(yǎng)生養(yǎng)老度假型產(chǎn)業(yè)園一二名的營銷重點是通過明確的市場定位，針對性地制訂營銷計劃，確立園區(qū)主題形象，加強對擬定的重點目標市場的宣傳和營銷，為開拓新的市場和開發(fā)新的產(chǎn)品，準備和積累高品質(zhì)的市場基礎。從市場定位、產(chǎn)品設計、價格策略、渠道構(gòu)建、促銷行動、品牌創(chuàng)建、企業(yè)形象識別、廣告宣傳、公共關系9個方面來研究園區(qū)總體市場營銷戰(zhàn)略。同時我們在運營管理上還應注意以下8個方面。

1）確立并統(tǒng)一營銷的品牌形象與宣傳口號；

2）重視生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)**度和影響力的擴大；

3）重視和加強市場研究；

4）改善機制，平衡整體營銷與園區(qū)單獨開展營銷的積極性；

5）為增強營銷活動的有效性，需要加強對其監(jiān)督、評估與調(diào)整；

6）重視來自行業(yè)內(nèi)*．手市場資料的分析、管理與共享；

7）增強從業(yè)人員對游客*的人性化服務意識的加強；

8）增強旅游營銷隊伍的專業(yè)化水準。

2、營銷策略多元化：養(yǎng)生養(yǎng)老度假型項目本身較大的資源就是綠色生態(tài)，所以就要實施綠色營銷策略。二是要引入工業(yè)品牌營銷策略，品牌營銷策略的實施力度要加強，有效利用互聯(lián)網(wǎng)媒體渠道達成快速推廣的戰(zhàn)略目的，借用工業(yè)招商引資做法，千方百計增加投入，以此達成資本運作的投資策略，不僅僅是學會分錢分享未來成果的目的，而是通過資本運作解決了在不斷投入上的巨額資金鏈需求的問題，強有力的資金鏈**是解決一切問題的關鍵因素，可以用工業(yè)化理念指導現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。我們要用商品經(jīng)濟理念，即市場經(jīng)濟觀念；再就是規(guī)模經(jīng)濟理念，樹立分工協(xié)作的觀念；注重科技創(chuàng)新的理念，牢固樹立科學技術是**生產(chǎn)力的意識；企業(yè)發(fā)展離不開以人為本的理念在結(jié)合組織化理念與項目戰(zhàn)略理念等，注重招商引資，增加資本，謀后發(fā)優(yōu)勢。例如品牌經(jīng)營理念，標準化生產(chǎn)理念，資本經(jīng)營理念等。三是建立營銷執(zhí)行系統(tǒng)，例如服務營銷，服務營銷是通過客戶體驗在團隊服務過程中產(chǎn)生出來的較好營銷之一，即口碑營銷，再結(jié)合形象營銷，企業(yè)團隊要有形象整體**觀，即每一個人都是企業(yè)的產(chǎn)品或品牌形象*人，加上內(nèi)外的整體營銷政策以此達成以市場管理關系為出發(fā)點的關系營銷，通過建章立制對顧客進行主動管理。

總結(jié)：任何項目的實施離不開相關專業(yè)的人才，籌建或籌備的第一步是找好能夠協(xié)助完成該項目的專業(yè)人才（負責人），我們可通過招聘及多種途徑來達成人才團隊的建設，例如：通過同培訓學校合作，開辦旅游、餐飲、茶藝、健康養(yǎng)生等學習實踐班：企業(yè)自設崗位培訓機構(gòu)，從業(yè)人員持證上崗；制定引進人才、留住人才的相關政策機制，加強培訓提高帶動整體員工的素質(zhì)等。

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