固定資產評估方法及步驟

時間：2019-12-18

a) 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法。估值公式：估值**=重置全價×成新率

其中: 重置全價的確定是根據該公司提供工程預決算資料和參照同類工程現行單位造價，并根據跨度層高、裝修用料等實際情況，在此基礎上考慮前期費用，期間費用和資金成本，確定其重置全價；

成新率的確定主要通過現場勘察，根據房屋建筑物的工程質量，建筑物主體、圍護、水電等各方面保養(yǎng)情況，參照國家建設部頒發(fā)的“房屋完損程度的估值標準”和有關房屋建筑物的使用年限的規(guī)定，采用年限法成新率權數，現場勘察測定成新率權數，加權平均確定綜合成新率。

綜合成新率(N)=勘察成新率(No)×60%+年限法成新率(N1)×40%

其中：

A.年限法成新率N1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）

B.勘察成新率，按結構、裝修，配套設施三方面的使用功能確定其所占分值，并打分后進行權重。

對房屋建筑物的現場勘察項目主要為：結構部分中的基礎，承重構件，非承重墻，屋面，樓地面；裝修部分中的門窗，外墻、內墻、保溫層；設備部分中的上下水管等，動力照明線路等，在綜合測定成新率時，同時考慮房屋的用途，物理損耗，酸堿侵蝕程度和有關部門對房屋建筑物的使用年限的規(guī)定等因素。

b) 電子設備的估值采用重置成本法。估值值=重置全價×成新率

設備估值時根據資產占有方提供的電子設備清查估值明細表所列示的設備，通過對有關合同、法律權屬證明及會計憑證、設備臺帳的審查來核實其產權。

重置全價是指在現時條件下，重新購置、建造或形成與估值對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用。

國產設備的重置全價以國內市場同類型設備的現行市價為基礎，再加上有關的合理費用（例如：運雜費、安裝調試費、資金成本等）；對無法詢價及查閱到價格的設備，用類似設備的現行市價加以確定。

需方直接通過正常渠道進口的國外設備直接詢價或按外匯購置價根據估值基準日的外幣對人民幣的匯率折合，并加計關稅、增值稅、外貿手續(xù)費、商檢費、監(jiān)管費及銀行手續(xù)費、運雜安調費等等，另還需考慮**物價上漲幅度。

成新率反映估值對象的現行**與其全新狀態(tài)重置全價的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是兩者的結合予以確定。在成新率的分析計算過程中，充分注意設備的設計、制造、實際使用、維護、修理、改造情況，充分考慮設計使用年限、物理壽命、經濟壽命、現有性能、運行狀態(tài)和技術進步等因素的影響。對于車輛則考慮公里數，并嚴格按照國家規(guī)定的報廢標準進行估值。

(3)負債的估值：

負債是企業(yè)承擔的能以貨幣計量的需以未來資產或勞務來償付的經濟債務。

負債估值值根據估值目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確認。對于負債中并非實際負擔的項目按零值計算。

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