農(nóng)村土地評(píng)估的五大方法及作用

時(shí)間：2024-10-08作者：中乙(北京)**企業(yè)管理有限公司瀏覽：389

土地制度是國(guó)家的基礎(chǔ)性制度，而農(nóng)村的土地較是直接關(guān)系著8億農(nóng)民的切身利益，為了農(nóng)民的利益，國(guó)家也發(fā)布了有關(guān)農(nóng)村土地的政策。

其中政策明確規(guī)定到，建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

因?yàn)?，近些年，有一些城市在擴(kuò)張過程中需要并入一些周圍的農(nóng)村土地，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。而農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值。

那農(nóng)民能如何的清楚知道土地的**呢？這時(shí)候就需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，才能明確的知道土地的價(jià)格。

農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估又有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估、宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估、其他建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估、耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）價(jià)格評(píng)估、集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、集體耕地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等內(nèi)容。

其實(shí)農(nóng)村土地**較**的部分還是農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)地類用途覆蓋，農(nóng)用地和非農(nóng)用地。根據(jù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的類型不同，應(yīng)用針對(duì)性的選擇適合的評(píng)估方法。土地**評(píng)估主要有五大方法。

1、收益還原法。將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價(jià)格的一種方法。對(duì)于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較*測(cè)算的農(nóng)用地**評(píng)估可以采用這種方法。

2、市場(chǎng)比較法。根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類似農(nóng)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法適用于農(nóng)用地市場(chǎng)交易比較活躍的地區(qū)。

3、成本逼近法。它是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)繳納的稅金，并進(jìn)行各種修正來確定農(nóng)用地價(jià)格的方法。

4、評(píng)分估價(jià)法。按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。


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