警惕房產(chǎn)銷售的增值稅風(fēng)險

時間：2019-02-20作者：佛山思遠財務(wù)咨詢有限公司瀏覽：80

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)納增值稅的主??要影響因素有銷售額、適用計稅方法、納稅義務(wù)發(fā)生時間等。任何一個因素確定不當(dāng)，都可能產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。筆者就全面推開營改增以來，納稅評估、稅務(wù)稽查中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的涉稅問題進行歸集整理，分析房產(chǎn)銷售中可能存在的增值稅風(fēng)險。
風(fēng)險之一：銷售額。

銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為**的全部價款和價外費用。雖然房價備案、“一房一價”等制度的施行，使房價較趨透明，避免了房價的畸高畸低現(xiàn)象。但在實務(wù)中，低價銷售或以房抵債時確認較低房價的情形仍在一定程度的存在。對價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依照稅法規(guī)定調(diào)整銷售額。因此，在確認增值稅銷售額時需關(guān)注明顯**市場評估價的房產(chǎn)銷售以及*辦理產(chǎn)權(quán)證的車庫、儲藏室、停車位等銷售**的收入。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。這里的預(yù)收款不僅包括企業(yè)在預(yù)收賬款明細賬中核算的首付款等預(yù)收房款，而且包括一般在其他應(yīng)付款明細賬中核算的購房定金、誠意金等預(yù)收款項。預(yù)繳申報時切記不可忽略其他應(yīng)付款明細賬所核算的預(yù)收房款。

進行涉稅風(fēng)險分析時，需關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額在不同申報表上的填報口徑，避免因數(shù)據(jù)口徑不一，造成分析有誤。按照《試點實施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率或征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，填報的《增值稅納稅申報表》（下稱“一般申報”），其“銷售額”填列不含稅收入；而采取預(yù)收款方式銷售，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅，填報的《增值稅預(yù)繳稅款表》（下稱“預(yù)繳申報”），其“銷售額”填列含稅收入。根據(jù)申報數(shù)據(jù)的不同口徑，在核查一般申報是否少申報銷售額時，應(yīng)將申報銷售額與其賬面應(yīng)確認的增值稅收入換算為同一口徑進行比較。若存在少申報收入情形，在進行補充申報時，填報《增值稅納稅申報表》的銷售額為不含稅收入額。而核查預(yù)繳申報是否準確時，可直接將預(yù)繳申報表的銷售額與預(yù)收賬款及其他應(yīng)付款所核算的預(yù)收房款進行比較，補充預(yù)繳申報的銷售額是含稅收入額。
風(fēng)險之二：適用計稅方法。

主要影響不含稅銷售額的計算以及土地價款的扣除。一般納稅人銷售自行開發(fā)的2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。其銷售額為**的全部價款和價外費用，不得扣除對應(yīng)的土地價款。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
風(fēng)險之三：納稅義務(wù)發(fā)生時間。

通常是納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者**索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。即**索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指《商品房買賣合同》上約定的交房日期；若實際交房時間早于合同約定時間的，為實際交付當(dāng)天。若先開發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)在開具發(fā)票的當(dāng)天。
風(fēng)險之四：預(yù)繳稅款抵減時間。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》并未明確，各地規(guī)定也不盡相同。如陜西國稅明確，預(yù)繳稅款在該項目納稅義務(wù)發(fā)生時才進行扣減，即扣減遵循“分項目﹢產(chǎn)生納稅義務(wù)”兩個條件。而江蘇國稅、廣西國稅規(guī)定，當(dāng)月預(yù)繳稅額當(dāng)月即可抵減，且預(yù)繳稅款*按對應(yīng)項目分別抵減，只要不**出當(dāng)期應(yīng)納稅額，均可抵減。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。雖然抵減不分項目，可以減少企業(yè)資金壓力，但易造成預(yù)繳稅款抵減混亂，為及時掌握各項目增值稅繳納情況，有效規(guī)避預(yù)繳稅款抵減有誤的涉稅風(fēng)險，可分項目以備查賬登記預(yù)繳稅款抵減情況。

有效規(guī)避房產(chǎn)銷售增值稅涉稅風(fēng)險，除關(guān)注上述主要影響因素外，還需注意一些特殊交易情形的處理。一是交易跨越營改增前后。如2016年4月28日，簽訂《商品房買賣合同》，同時收取預(yù)收款，5月20日收到銀行按揭貸款，實際交房發(fā)生在8月30日，同時根據(jù)面積差收取部分尾款。那么在房產(chǎn)實現(xiàn)交付時，應(yīng)將按揭貸款和尾款確認為增值稅收入。不能因合同簽訂及預(yù)收款收取發(fā)生在2016年4月30日前，而將全部房款確認為營業(yè)稅收入；也不能因?qū)嶋H交付房產(chǎn)發(fā)生在2016年5月1日后，而將全部房款都確認為增值稅收入。

二是以房抵債未及時確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張等原因，以開發(fā)產(chǎn)品抵**所欠工程款。稅收上應(yīng)分解為兩筆業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，以銷售所得償還所欠債務(wù)。如債權(quán)方將抵債房產(chǎn)自用，與一般銷售房產(chǎn)項目處理流程相同；如債權(quán)方欲將抵債房產(chǎn)出售，通常不會將抵債房產(chǎn)登記在自己名下，而是待房產(chǎn)買受人與房地產(chǎn)開發(fā)公司直接與簽訂商品房買賣合同，作為一手房銷售。致使抵債房產(chǎn)延遲確認增值稅收入。

三是發(fā)票開具不及時推遲確認收入。區(qū)別于普通商品，不動產(chǎn)物權(quán)實施登記制度。購房發(fā)票是商品房產(chǎn)權(quán)登記申請的*材料之一，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)項目開具發(fā)票成為必然。在營業(yè)稅制下，納稅人往往習(xí)慣于開具發(fā)票時確認收入實現(xiàn)。而在增值稅制下，要求在房產(chǎn)交付時確認收入實現(xiàn)，實務(wù)中存在房產(chǎn)交付后未及時開具全款發(fā)票情形，從而延遲確認納稅義務(wù)發(fā)生時間，推遲確認增值稅收入。

值得注意的是，要關(guān)注進項發(fā)票滯留風(fēng)險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)銷售房地產(chǎn)老項目期間，因**的增值稅**發(fā)票不能抵扣而不進行認證，形成發(fā)票滯留風(fēng)險。對發(fā)票滯留風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要了解增值稅發(fā)票相關(guān)政策，對不屬于進項抵扣范圍的，根據(jù)情況換開增值稅普通發(fā)票或者先認證后轉(zhuǎn)出，具體處理遵循《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號）。對按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額，在**增值稅**發(fā)票時，先計入“應(yīng)交稅費——待認證進項稅額”科目，經(jīng)認證后，將不得抵扣的進項稅額，借記相關(guān)成本費用或資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）”科目。
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  詞條說明

• 商標注冊功能作用

  功能作用商標作用一：市場中的通行證商標是企業(yè)品牌文化的精髓，而企業(yè)的品牌形象的建立是企業(yè)為之奮斗的**。在相關(guān)的國家或者地區(qū)申請注冊商標的商品才能進駐該國家和地區(qū)各大型賣場、超市。企業(yè)一般在印刷廠印刷標簽、包裝或者在各種媒體上做廣告宣傳都需要出具相關(guān)品牌的商標注冊證明文件。在**貿(mào)易中，商標是較為重要的，**間的貿(mào)易離不開商標。對行政管理部門來說，通過對商標的管理來監(jiān)督商品和服務(wù)質(zhì)量，為辦理質(zhì)檢、

• 佛山申請食品證

  工商部門負責(zé)《食品經(jīng)營許可證》的發(fā)放，凡從事食品流通經(jīng)營活動，都應(yīng)到工商部門申領(lǐng)《食品經(jīng)營許可證》，不需再到衛(wèi)生部門辦理《食品衛(wèi)生許可證》。辦理食品經(jīng)營許可證不收取費用。 一、申請食品經(jīng)營許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 1、《食品經(jīng)營許可申請書》； 2、《名稱預(yù)先核準通知書》復(fù)印件； 3、經(jīng)營場所合法使用的有關(guān)證明； 4、負責(zé)人的身份證明； 5、委托書以及委托代理人或者*代表的身份證明； 6、食品

• 代理記賬注意事項

  注意事項1、 有些代理記賬公司沒有與委托單位簽訂正式的委托代理合同，對雙方的權(quán)利、義務(wù)缺少明確的規(guī)定，在實際工作中遇到異議時，往往無法分清責(zé)任。因此在選擇代賬公司的時候，企業(yè)就要較加謹慎。2、個別 “代理記賬公司”沒有代理記賬資質(zhì)（市財政局批準的代理記賬許可證、會計上崗證等），發(fā)生問題可以回避責(zé)任，損害委托單位的利益。這也是小企業(yè)在選擇代賬服務(wù)公司時必須要注意的事項。3、 財務(wù)軟件需要到財政局備案

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