商業(yè)地產(chǎn)如何運營

時間：2018-11-26

由于商業(yè)地產(chǎn)通常是收益性物業(yè)，因此，商業(yè)地產(chǎn)項目物業(yè)管理的任務并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理”,而且較重要的任務是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益較大化，并保持和提高物業(yè)的市場**以及未來發(fā)展?jié)摿Α?鑒于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于商業(yè)地產(chǎn)運營知識的綜合體物業(yè)管理體系。 一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制訂如下方案： 1、工作內(nèi)容： （1）從政策法規(guī)的角度，提供有關物業(yè)管理的意見和依據(jù)； （2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見： 園區(qū)規(guī)劃設計；建筑設計和選材； 環(huán)境整體設計； 標識系統(tǒng)的設計、配置； 綠化設計； 其它公建配套設施配置； 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設施配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 弱電系統(tǒng)其它配置； 各類設備配置、選型； 隱蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； （3）參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系； 二、接管驗收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。 1、管理內(nèi)容： （1）了解接管物業(yè)的基本情況； （2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排； （3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改； （4）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準； （5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對、接收各類設施設備； 核對、接收各類標識。 2、管理措施： （1）組建接管驗收小組，負責商業(yè)街區(qū)的接管驗收工作； （2）制定接管驗收規(guī)程； （3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序； （4）提高對接管驗收重要性的認識； （5）實事求是地開展接管驗收工作； （6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。 三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的**印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理內(nèi)容： （1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。 （2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。 （3）憑租戶所持的入住通知單和各類*證明，發(fā)放交房資料。 （4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。 （5）陪同租戶驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。 （6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。

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商業(yè)地產(chǎn)運營痛點：招商難
招商是商業(yè)地產(chǎn)運營中重要的一環(huán)也是商業(yè)地產(chǎn)運營的難點。這一環(huán)節(jié)可以給地產(chǎn)商帶來回報，因此在做招商的時候馬虎不得。先做好做好品牌資源庫儲備，再跟進落實招商計劃，最后及時刷新品牌庫。這樣就完成了整個招商計劃。 1、品牌資源庫儲備很多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，在沒有足夠的品牌資源的情況下，不得已去求助招商代理，但是由于招商代理行業(yè)的不成熟，也導致商業(yè)項目出現(xiàn)一些不可預知的風險和問題。另外，如果沒有充足
飆馬商業(yè)地產(chǎn)策劃業(yè)用地的**判別與發(fā)展定位
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
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招商與開業(yè)服務——招商代理、銷售代理、教導顧問、資源整合
飆馬商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)以全國化的業(yè)務平臺為基礎，通過與各類零售商(商家)之間的良好合作關系，以后續(xù)項目開業(yè)和項目運營管理為操作導向，按照科學的商業(yè)布局建議，為客戶尋找優(yōu)質(zhì)零售商(商家)，促使項目運營**。