**名房產(chǎn)糾紛 房屋糾紛 業(yè)界口碑良好

時(shí)間：2020-04-04作者：山東元鼎律師事務(wù)所瀏覽：81

商品房預(yù)售合同糾紛案件特點(diǎn)？
1.群體性訴訟現(xiàn)象較為**。商品房預(yù)售合同糾紛中，因商品房購買主體人數(shù)多、交付集中，且購房者在利益上相對(duì)一致，單個(gè)糾紛較易引發(fā)鏈鎖反應(yīng)，有可能形成涉及面廣、影響力大的群體性糾紛。
2.起訴主體以購房者為主。商品房預(yù)售合同涉及交易多為期房，購房者無論是采取現(xiàn)金交易還是按揭貸款，都應(yīng)履行**付款的義務(wù)，賣方的交房期限往往都晚于買方的付款期限，購房者對(duì)賣方一般只有履約的期待權(quán)。因此，在商品房買賣合同糾紛中，賣方是后履行合同義務(wù)的主體，訴訟中起訴主體的以購房者居多。
3.涉解除合同訴求類案件調(diào)解撤訴率低。因市場(chǎng)政策與價(jià)格變動(dòng)原因，部分購房者以“3.17新政”信貸與限購政策等造成履約成本增加，或以開發(fā)商交付遲延、面積差**出合同約定或裝修格局等原因?yàn)橛?，訴至*要求與開發(fā)商解除合同。

購房者對(duì)開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房?jī)H供參考等不利于購房者的條款，購房者對(duì)該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于*《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》*四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。
商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買賣進(jìn)行誠信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非一方當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購協(xié)議無故反悔，應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購書約定的義務(wù)，對(duì)未能簽訂商品房買賣合同均無過錯(cuò)，定金罰則不應(yīng)適用，賣方應(yīng)向買方返還定金。

開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及解決辦法
1、廣告宣傳是包銷過程中**的細(xì)節(jié)，作為代理人的包銷商往往是獨(dú)立完成商品房廣告的設(shè)計(jì)、制作并承擔(dān)費(fèi)用的。包銷合同簽訂后，一些包銷商從其利益出發(fā)，往往會(huì)在與煤體、廣告公司、購房人交往時(shí)，作出不實(shí)宣傳和承諾，這對(duì)開發(fā)商來說是個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，包銷商完成委托事務(wù)后就離開銷售項(xiàng)目，而銷售后的工作與責(zé)任全部要由開發(fā)商來承擔(dān)。
因此，開發(fā)商應(yīng)在包銷合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的和義務(wù)，應(yīng)要求包銷商在包銷過程中的宣傳、廣告等有關(guān)資料必須得到開發(fā)商的認(rèn)可，或者明確約定因包銷商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開發(fā)商的損失，應(yīng)由包銷商負(fù)責(zé)賠償。建議開發(fā)商委派律師參與包銷行為的設(shè)定，以實(shí)踐的角度提高包銷合同的簽約質(zhì)量，以克服包銷過程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。
2、在銷售過程中，開發(fā)商應(yīng)多方參與并監(jiān)督包銷商的工作，而不是甩手不管。尤為重要的是，作為交易中為重要的環(huán)節(jié)--商品房買賣合同的簽訂，開發(fā)商不宜將此項(xiàng)工作委托給包銷商，因?yàn)?個(gè)別包銷商為在包銷期內(nèi)確保銷售，會(huì)輕易在商品房買賣合同中作以不合實(shí)際的承諾，若開發(fā)商對(duì)合同不進(jìn)行審查，隨來隨蓋，甚至有的開發(fā)商把交給包銷商簽約使用，那么，在蓋章的同時(shí)，也埋下了日后糾紛。建議開發(fā)商在此關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)委派公司的專門人員或律師負(fù)責(zé)辦理，或由專門人員或律師審核把關(guān)。
當(dāng)然，從另一個(gè)角度來看，如果在這種銷售方式下，開發(fā)商加蓋的行為，仍視為是一種的話，那么開發(fā)商隨時(shí)都可以放棄這種，使售房合同缺少*的要件，造成合同效力的缺陷，包銷商的銷售權(quán)就會(huì)嚴(yán)重受到制約，全權(quán)包銷就會(huì)隨時(shí)落空。這顯然不利于確立一個(gè)良好健康的包銷關(guān)系。
為確保賣銷雙方的各自權(quán)益，雙方應(yīng)在包銷合同中，明確由開發(fā)商掌管，并做到專人負(fù)責(zé)，但在包銷商正常合法的售房過程中，開發(fā)商應(yīng)正確履行其無條件的蓋章義務(wù)，不能隨心所欲地自由選擇，影響包銷商的正常經(jīng)營。

強(qiáng)制執(zhí)行常見障礙
　　房地產(chǎn)案件的執(zhí)行牽涉到很多政策性的問題，*的很多工作都需要有關(guān)部門的配合和支持，因此執(zhí)行過程中遇到的問題很多難以執(zhí)行，存在的原因有以下幾點(diǎn)：
　?。ㄒ唬┻m用法律難。我國民事訴訟法以及*《關(guān)于*執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》）均沒有對(duì)涉及房地產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，造成實(shí)踐中各地*在查封和處理房地產(chǎn)時(shí)做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。
　　（二）要求協(xié)助執(zhí)行難。*執(zhí)地產(chǎn)案件，須由房地產(chǎn)管理部門及時(shí)協(xié)助，并協(xié)調(diào)一致地工作。但有的房地產(chǎn)登記管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行*要求協(xié)助執(zhí)行的通知；或?qū)?查封的房地產(chǎn)擅自解封，違規(guī)辦理過戶手續(xù)；或在協(xié)助執(zhí)行時(shí)向*收取名目繁多的費(fèi)用；或找出種種借口推委拖延，給*的執(zhí)行工作設(shè)置了一些障礙。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)變現(xiàn)難。依我國現(xiàn)行*特的土地政策，可供交易的土地范圍較小，只有通過出讓方式**的國有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，集體所有的土地禁止交易，這就給涉及集體土地的不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)帶來困難。即使在能夠上市交易的土地中，行政主管部門出于部利益的驅(qū)動(dòng)，也往往使*變價(jià)處理房地產(chǎn)難以順利進(jìn)行。


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• 詞條

  詞條說明

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  執(zhí)行異議之訴制度（三十一）執(zhí)行異議之訴的管轄*2007年修改后的《民事訴訟法》頒布后，*了《關(guān)于適用（*共和國民事訴訟法）執(zhí)行程序若干問題的解釋》，規(guī)定執(zhí)行異議之訴的管轄*是執(zhí)行*。在起草《解釋》的過程中，對(duì)執(zhí)行異議之訴的管轄*爭(zhēng)議很大。不少同志提出一個(gè)問題，執(zhí)行異議之訴中涉及房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)《民事訴訟法》*33條*1項(xiàng)規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地*專屬管轄。

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