知道什么是一房?jī)少u，買房牢記這6個(gè)點(diǎn)就能避免一房二賣？不吃虧

時(shí)間：2018-07-10

作者：廣州闊客置業(yè)有限公司

一房二賣的處理原則是怎樣的？

要了解一房二賣的處理原則，首先要知道什么是一房二賣，開發(fā)商為什么要選擇一房二賣？

（一）什么是一房二賣：

一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

開發(fā)商在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會(huì)違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以較高的價(jià)格賣給另一購房者，這些都是開發(fā)商選擇一房二賣的原因。

（二）一房二賣的一般處理：

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全（1）面、正確地履行合同，是合同的效力較重要的表現(xiàn)，也是出賣人較主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后一個(gè)購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形較為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實(shí)際**房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)購房者享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購房者因?yàn)橐呀?jīng)**了產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。**個(gè)購房者產(chǎn)生的是債（1）權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債（1）權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，但是對(duì)房屋來說**個(gè)購房者沒有**產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開發(fā)商對(duì)**個(gè)購房者實(shí)際履行已不能，在該種情形下，**個(gè)購房者不能強(qiáng)制履行購房合同。此時(shí)，合同上的債（1）務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫?）務(wù)。出賣人依《合同法》*1百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對(duì)債（1）權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債（1）權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見利背信而與出**的購房者成交，對(duì)該房屋的漲價(jià)部分，屬于**個(gè)購房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能較徹底地履行公平和誠(chéng)信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與**個(gè)購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，開發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。合同法*1百三十二條*1款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》*1百三十二條*1款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。因無權(quán)處分并較終導(dǎo)致合同無效的，由開發(fā)商向后一個(gè)購房者承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商享有，而兩個(gè)購房人都未**房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債（1）權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個(gè)購房者是平等的法律地位，那么法（1）院就會(huì)考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯(cuò)情況、買受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無效。也就是說，如果兩個(gè)買賣合同都沒有辦理過戶，法（1）院會(huì)區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

房屋交易涉及錢財(cái)往來，風(fēng)險(xiǎn)往往也相伴而生，一房二賣便是眾多風(fēng)險(xiǎn)中的一個(gè)。對(duì)于普通購房者來說，如何防止付款后，發(fā)現(xiàn)房屋被原業(yè)主一房二賣，產(chǎn)生交易（1）糾（1）紛呢？小編從6個(gè)方面為大家提一些建議和預(yù)防小知識(shí)，拒絕一房二賣，提倡公平公開交易。

1、盡快完成交易，交付房屋全部功能

因?yàn)榉课莸氖褂霉δ芫哂信潘?，所以，買賣雙方一旦簽訂正式的購房合同，買方就是房屋的合法占有人，其他人無權(quán)再使用該房屋。如果賣方同時(shí)與多方簽訂正式的房屋買賣合同，眾多買方中仍然是只能有一人獲得該房屋的使用功能。具體該如何分配，應(yīng)按照以下幾個(gè)原則來處理：

已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的**；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的次之；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

所以，此處提醒買家，為避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，在簽訂正式的房屋買賣合同之后，一定要盡快完成房屋交易。

詞條
詞條說明
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