商業(yè)地產(chǎn)招商中存在的問題

時(shí)間：2015-02-10作者：上海方華房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所瀏覽：40

在日常的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常出現(xiàn)招商困難的現(xiàn)象。從*的觀點(diǎn)看，這是因?yàn)槿藗儠附?jīng)常性的、自以為是自然的錯(cuò)誤。

1、**大錯(cuò)誤：先蓋房再招商

這是目前國內(nèi)大部分開發(fā)商的通病，他們習(xí)慣于先把房子蓋好然后再考慮招商的問題。這些開發(fā)商在住宅開發(fā)的時(shí)候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽滿。他們就認(rèn)為這種做法是理所當(dāng)然的，全然看不到市場在過去多年的時(shí)間里都是一個(gè)賣方市場，市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，做為開發(fā)商只要具備拿地和拿貸款的能力，只要能把房子蓋起來，自然**賣。在這種市場上，開發(fā)商已經(jīng)被慣壞了，開發(fā)商對前期規(guī)劃的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其營銷哲學(xué)還停留在以企業(yè)為中心的生產(chǎn)時(shí)代、產(chǎn)品朝代和推銷時(shí)代，還沒有演進(jìn)到真正以客戶為中心的營銷時(shí)代。

商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)和功能、成本等多重因素，當(dāng)這些要求不被滿足的時(shí)候，商家是不會進(jìn)駐的。

 

 

*二大錯(cuò)誤：市場定位盲目追求大體量、高檔次

對商業(yè)地產(chǎn)來講，脫離市場需求的大體量就是找死!商業(yè)地產(chǎn)土地成本的要求迫使開發(fā)商追求市場定位的高檔次以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益較大化，但這種脫離市場需求的高檔次會把開發(fā)商帶入陷阱。

在商業(yè)地產(chǎn)市場，即便有商鋪投資者介入，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈較終的買單者一定是消費(fèi)者，商家要靠消費(fèi)者真實(shí)的消費(fèi)需求支撐，而真實(shí)的消費(fèi)需求是很難產(chǎn)生泡沫的。目前在北京以及很多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)物業(yè)的閑置已經(jīng)成為一個(gè)非常**的矛盾，當(dāng)開發(fā)商蓋的大量商業(yè)物業(yè)處于閑置狀態(tài)的時(shí)候，很多商家也為找不到理想的經(jīng)營場所而頭疼。供與求之間矛盾非常尖銳，人們在感慨缺少有效需求的時(shí)候?qū)嶋H是缺乏有效供給，大量商業(yè)地產(chǎn)的供給都是無效供給，商業(yè)地產(chǎn)的供求方面存在著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。

*三大錯(cuò)誤：重銷售招商、輕后期運(yùn)營

開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，重銷售招商、輕后期運(yùn)營的原因在于：

(1)金融體系對開發(fā)商的支持是只提供項(xiàng)目開發(fā)貸款，要求開發(fā)商以銷售回款作為還款**，以不動產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，開發(fā)商迫于資金壓力不得走以銷售為主的路子;

(2)開發(fā)商做住宅開發(fā)時(shí)形成的習(xí)慣和思維定勢也是以賣為主，一賣了之;

(3)以運(yùn)營為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)**出了開發(fā)商的經(jīng)營范圍和**能力，開發(fā)商不能也不想靠長期運(yùn)營獲得收益。

如果說，**一種現(xiàn)象造成的一個(gè)直接后果是商場匆匆開業(yè)，那么后面一種現(xiàn)象造成的一個(gè)直接后果就是商場遲遲不能開業(yè)。惟商品檔次是圖的招商策略要求購物中心經(jīng)營的商品都有很好的品牌，由很好的商家來經(jīng)營。這樣就在有限的品牌與龐大的商業(yè)面積之間產(chǎn)生了直接的矛盾。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成功的招商策略首先應(yīng)當(dāng)對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行真實(shí)而全面的了解，招商策略既是有要求的，也是有可行性的。


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