買房 合同 找律師

時間：2020-07-01作者：上海申倫（天津）律師事務(wù)所瀏覽：59

                            “格式條款顯失公平”在商品房買賣合同中如何維權(quán)？              

本案是一起由于開發(fā)商怠于履行預(yù)告登記一年之久，貸款人自身又出現(xiàn)貸款資質(zhì)問題而較終導(dǎo)致貸款未獲審批，買房人較終無力承擔(dān)購房尾款而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛，爭議焦點(diǎn)主要集中在貸款未審批通過到底歸責(zé)于哪一方？格式條款顯示公平，違約金能否調(diào)整？電商費(fèi)能否退回三方面問題。

一、案情簡介：
 買房人Y與開發(fā)商Z于2017年3月26日交納定金3萬元，于2017年3月30日簽訂《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》， 買房人Y以731430元總價(jià)購買開發(fā)商Z開發(fā)的一套商品房，合同約定買房人先付首付款221430元（其中包含定金3萬元），其他余款以貸款方式支付。簽約當(dāng)天，買房人交納了首付款、維修基金和契稅共計(jì)251430元，另外，依照開發(fā)商的指示向X公司支付了服務(wù)費(fèi)6萬元（電商費(fèi)）。
訂約之前，買房人的貸款資格獲得了工行（在開發(fā)商售樓處聯(lián)合辦公）的初審，同意首付三成，貸款七成。雙方遂簽訂了《商品房買賣合同》。合同簽訂后，買房人依約將貸款所需手續(xù)提交給貸款銀行，經(jīng)過銀行審查，符合貸款條件，遂在貸款行簽署了全部所需文件。數(shù)月之后，貸款仍未審批完成，開發(fā)商也一直未向買房人說明貸款未批準(zhǔn)的原因。至到2018年4月，開發(fā)商通知買房人，還需要再辦理一次銀行貸款手續(xù)，原告不明緣由，經(jīng)過多方了解，方得知開發(fā)商自合同簽訂后未向房屋登記機(jī)關(guān)辦理合同備案登記，致使買房人的銀行貸款申請未獲審批。因?yàn)?018年4月以后買房人的自身?xiàng)l件以及貸款政策，買房人貸款非常困難，根據(jù)不同銀行的答復(fù)，貸款需交納六成首付，或不能貸款。這對買房人來說，是無法承擔(dān)的。按照開發(fā)商的要求，或者解除合同扣20%違約金，Y女士認(rèn)為無法承受，因此雙方發(fā)生爭議，買房人遂委托我們向法院提起了民事訴訟。
二、辦案經(jīng)過：
該案件的難點(diǎn)在于：導(dǎo)致買房人貸款未審批通過的原因到底歸責(zé)于哪一方？若歸責(zé)于我方，開發(fā)商提供的合同條款是否算格式條款，若是格式條款是否無效？還有就是違約責(zé)任由誰來承擔(dān)，計(jì)算依據(jù)是什么？基于以上幾個問題，代理人首先調(diào)查了買房人銀行貸款未審批通過的真實(shí)原因，哪個環(huán)節(jié)未通過審核，責(zé)任在誰？經(jīng)過代理人到房管局調(diào)查涉訴房屋的預(yù)告登記時間為2018年3月29日，而按照雙方約定，以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》*十條“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民**土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”的規(guī)定，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)盡早完成備案登記，而開發(fā)商完成預(yù)告登記的時間整整延遲了一年。
庭審中開發(fā)商反訴要求買房人承擔(dān)總房款20%的違約金（146286元），代理人認(rèn)為合同系開發(fā)商單方提供，應(yīng)當(dāng)屬于格式條款，且顯示公平要求調(diào)整，對于買房人的違約責(zé)任約定過高。代理人向法院提交了《對于違約金過高應(yīng)予調(diào)整的法律意見》：1、開發(fā)商一直在占有使用買房人的首付款，無償占有使用一年零七個月，且開發(fā)商并未提供證據(jù)證明其存在實(shí)際損失。2、涉訴房屋并未交付，解除合同后，不影響銷售，開發(fā)商并無損失。3、根據(jù)公平原則，格式條款中，因開發(fā)商違約解除合同的，違約金僅為已付房款的2.4%，與買房人違約解除合同要支付全款的20%相差數(shù)十倍。基于以上幾點(diǎn)原因，代理人主張減少違約金，較終法院準(zhǔn)予了代理人的意見，只要求買房人承擔(dān)房屋總價(jià)款的2.4%的違約金（17554.32元）。因此為買房人保住了將近13萬元的合法權(quán)益，同時委托人對代理人所做的工作表示非常滿意。
依照開發(fā)商的指示，將基于主合同產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)，即所謂的電商費(fèi)，指示交付給了第三方X公司，因主合同已經(jīng)解除，自然服務(wù)費(fèi)也就應(yīng)當(dāng)返還。
三、小結(jié)：
該案件給我們的啟示是：由于開發(fā)商沒有按照約定辦理相關(guān)的備案登記手續(xù)，屬于開發(fā)商怠于履行買房人辦理貸款事宜的協(xié)助義務(wù)，雖然較終法院判定貸款未通過審批的原因系買房人自身原因所致，但是如果開發(fā)商能按照約定時間完成預(yù)告登記，也就不存在貸款審批不通過的問題了。所以對于企業(yè)來說積極履職才能**合同的正常履行，對于個人而言，由于失誤導(dǎo)致貸款未審批通過的代價(jià)也是值得我們自省的。

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