南京合同糾紛律師關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

時(shí)間：2020-03-06作者：廣東華商（南京）律師事務(wù)所瀏覽：184

南京合同糾紛律師關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

**解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上,主要從以下四個(gè)方面加以規(guī)定:

(一)城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定

**解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定,但是說到了這個(gè)意思,即**解釋**條規(guī)定,本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋,是指按照《*人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋.這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋.然后規(guī)定,當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋.這表面上是說這個(gè)**解釋的適用范圍,但是實(shí)際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念,即:當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同.

**解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同,具體講了城和鎮(zhèn)的房屋,但后邊又附加了一個(gè)說明,如果鄉(xiāng)和村里的房屋進(jìn)行租賃,法律沒有特別規(guī)定的,也可以參照本**解釋的規(guī)定.這等于說,這個(gè)**解釋可以包含全部的房屋租賃,原則上都適用同樣的規(guī)則,只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的,按照特別規(guī)定.可以認(rèn)為,城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同,不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了.

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋,是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件.限制性條件是承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋,即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來(lái)處理.此外,限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在限制之列,因?yàn)橄迌r(jià)房比經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的條件稍微再高一點(diǎn),但政策是一樣的,都是**給城鎮(zhèn)住房較端困難戶的優(yōu)惠,因此價(jià)格很低,原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的,而不是有償出讓.目前,公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房以及限價(jià)房出租的情況比較普遍,引起社會(huì)強(qiáng)烈反映,**部門也在干預(yù)有人分析,一種情況是買這種限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶,是鉆空子買房;另一種情況是住房確有困難,現(xiàn)在有了房子租出去,可以拿一些租金維持生活.

是不是對(duì)所有的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房出租的一律要進(jìn)行干預(yù),確認(rèn)其無(wú)效?我的意見是未必如此.公有住房和廉租住房除外,在限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的買賣合同中都有約定,經(jīng)過一定時(shí)間,只要補(bǔ)交土地出讓金后,業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓.既然轉(zhuǎn)讓都可以,為什么不可以租呢?因此,不宜說這種租賃一律無(wú)效.按照**解釋的規(guī)定,它是一個(gè)無(wú)效的租賃合同,是一個(gè)事實(shí)的租賃合同關(guān)系.但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金的,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效.


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