拆遷律師房山區(qū) 北京京坤事務(wù)所

時(shí)間：2020-03-06作者：北京京坤律師事務(wù)所瀏覽：62

拆遷律師新建和重建農(nóng)村房屋須知




農(nóng)村許多房屋由于建造時(shí)間早、建造技術(shù)不足，導(dǎo)致到現(xiàn)在許多房屋十分破舊，隨時(shí)面臨倒塌的危險(xiǎn)，因此許多農(nóng)民朋友急需對(duì)房屋進(jìn)行重建。盡管現(xiàn)在去行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)較以往已經(jīng)十分便捷，可對(duì)許多需要重建房屋的農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)，仍舊是太過(guò)復(fù)雜復(fù)雜，不知道該辦什么手續(xù)，向哪里申請(qǐng)，今天京坤律師簡(jiǎn)單整理了一下相關(guān)的一些問(wèn)題，希望可以幫到你。拆遷律師一、安置房的種類(lèi)通常安置房分為兩類(lèi)，一類(lèi)是因?yàn)?*工程動(dòng)遷而專(zhuān)門(mén)建造的配套商品房。

一、農(nóng)村的房屋重建的相關(guān)手續(xù)

農(nóng)村房屋重建，主要是依照《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理。

根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》*十八條規(guī)定“?農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，按照下列審批程序辦理：

?使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)?！?

??根據(jù)該文件的規(guī)定，農(nóng)民朋友想要重建房屋，要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：

1.符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，一個(gè)城市、農(nóng)村的建設(shè)，想要井井有條，都是需要規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃的，不能由大家隨意建造，因此，如果想要進(jìn)行房屋重建，首先就要滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)劃。大家可以查詢(xún)《*人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進(jìn)行了解。同時(shí)大家需要注意的是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)域內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。關(guān)停作為環(huán)境保護(hù)綜合整治中*為有效的措施，其出現(xiàn)頻率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)**停業(yè)整頓、設(shè)備較新等方式的。因此，如果大家想要重建房屋，還是需要查詢(xún)一下當(dāng)?shù)氐奈募蛘呖梢韵虍?dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。

二、回村人員辦理土地建設(shè)住宅相關(guān)手續(xù)

?回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶(hù)的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民會(huì)同意后，依照?“需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)審核、縣級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)批準(zhǔn)后，由縣級(jí)土地管理部門(mén)劃撥土地”的審批程序辦理。因此發(fā)生糾紛，一方當(dāng)事人如果不履行協(xié)議約定的義務(wù)，則另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

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確保拆遷工作依法合規(guī)進(jìn)行

（一）堅(jiān)持依法拆遷、陽(yáng)光拆遷、廉潔拆遷、正義拆遷，做到全過(guò)程公開(kāi)，確保陽(yáng)光透明。

（二）堅(jiān)持貨幣與房屋安置相結(jié)合的方式。

（三）拆遷人要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，并依據(jù)本指導(dǎo)意見(jiàn)科學(xué)制定拆遷實(shí)施方案。

2

規(guī)范拆遷補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

合理設(shè)定補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)科目

（一）宅基地區(qū)位價(jià)應(yīng)按照《順義區(qū)關(guān)于印發(fā)順義區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助安置規(guī)定的通知》（順政發(fā)〔2006〕12號(hào)）等文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）被拆遷房屋的重置成新價(jià)由評(píng)估公司評(píng)估確定。

（三）拆遷人可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)政策，以促進(jìn)拆遷工作實(shí)施。具體補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)的科目及標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人在拆遷實(shí)施方案中明確，并上報(bào)區(qū)拆遷主管部門(mén)審批后實(shí)施。

3

明確房屋安置資格認(rèn)定范圍

合理控制安置標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋安置資格的認(rèn)定范圍

1、2017年3月1日前登記或遷至被拆遷房屋地址的下列人員享有房屋安置資格。

（1）宅基地使用權(quán)人（宅基地所對(duì)應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)證載明的使用權(quán)人）及其配偶。

（2）宅基地使用權(quán)人的直系血親（祖父、外祖父、父女、孫子女、外孫子女等）及其配偶。

2、2017年3月1日后登記或遷至被拆遷房屋地址的下列人員享有房屋安置資格。

（1）配偶。2017年3月1日前戶(hù)籍已登記或遷至被拆遷房屋地址的宅基地使用權(quán)人及其直系血親，因新婚或喪偶再婚，且簽訂拆遷協(xié)議時(shí)婚姻關(guān)系存續(xù)的配偶。

（2）新出女。2017年3月1日前戶(hù)籍已登記或遷至被拆遷房屋地址的宅基地使用權(quán)人及其直系血親的新出女（出生須登記）。

（3）服兵役人員。2017年3月1日前戶(hù)籍已登記或遷至被拆遷房屋地址的宅基地使用權(quán)人及其配偶、宅基地使用權(quán)人直系血親及其配偶，因服兵役將從被拆遷房屋地址遷出，結(jié)束后直接遷回的。

（4）外省市投靠人員。外省市人員投靠2017年3月1日前戶(hù)籍已登記或遷至被拆遷房屋地址的宅基地使用權(quán)人及其直系血親的。

3、在拆遷獎(jiǎng)勵(lì)期期間，不在被拆遷房屋地址的以下人員享有房屋安置資格。

（1）宅基地使用權(quán)人。

（2）2017年3月1日前戶(hù)籍已登記或遷至被拆遷房屋地址的宅基地使用權(quán)人及其直系血親的外省市配偶。

（3）*1條和*2條所述人員因正在服兵役，將遷往的。

（4）具備房屋安置資格的人員已懷孕，在獎(jiǎng)勵(lì)期結(jié)束之日起10個(gè)月內(nèi)出生且符合生育政策的新生兒（給予貨幣安置）。

4、拆遷公告張貼之日（不含）前，已故但未及時(shí)到戶(hù)籍管理部門(mén)注銷(xiāo)的人員，不得享有房屋安置資格。

（二）房屋安置標(biāo)準(zhǔn)

1、被拆遷人只可按以下方式之一選擇安置面積。

（1）享有安置資格的人員每人50平方米，達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者可再增加25平方米。

（2）宅基地使用權(quán)證證載面積的70%。

2、被拆遷人可部分或全部放棄安置面積，所放棄的面積給予貨幣安置。

3、總選房面積不得**過(guò)總安置面積，選房剩余的安置面積給予貨幣安置。

4、安置面積指標(biāo)不得轉(zhuǎn)讓和交易。

（三）安置房銷(xiāo)售價(jià)格

安置房銷(xiāo)售均價(jià)為2100元/平方米。

（四）放棄房屋安置面積的貨幣安置標(biāo)準(zhǔn)

安置房建設(shè)地點(diǎn)周邊類(lèi)似安置房的市場(chǎng)價(jià)格（由拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)分別評(píng)出調(diào)查之日預(yù)評(píng)估價(jià)格和拆遷公告之日的評(píng)估價(jià)格，按較高者確定）-安置房銷(xiāo)售均價(jià)（2100元/平方米）。

4

其他

（一）本意見(jiàn)未盡事宜和在拆遷過(guò)程中遇到的特殊問(wèn)題，由拆遷現(xiàn)場(chǎng)指揮部結(jié)合實(shí)際情況具體研究確定。

（二）本意見(jiàn)適用于印發(fā)之日后核發(fā)拆遷許可的項(xiàng)目，《北京市順義區(qū)關(guān)于印發(fā)順義區(qū)集體土地上住宅房屋拆遷與安置指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（順政發(fā)〔2017〕15號(hào)）同時(shí)廢止。

【案件背景】

2016年9月1日正午，2名身穿制服人員在非工作時(shí)間、未開(kāi)、未由法官帶領(lǐng)下強(qiáng)行到李女士家中張貼騰地公告。李家人覺(jué)得還在走法律程序當(dāng)中，且裁定還沒(méi)有下達(dá)，對(duì)于上門(mén)帖公告存在分歧，當(dāng)即要求不能張貼公告，并且要求報(bào)警處理，進(jìn)而與發(fā)生了沖突，造成李女士的丈夫廖先生突發(fā)不適并在醫(yī)院去世。李家準(zhǔn)備將運(yùn)回家中時(shí)，卻慘遭搶走……廖先生作為參加過(guò)越南老兵，在之后卻慘遭這樣的待遇。恐怕不僅僅是悲劇，而是令人不寒而栗的劇了。當(dāng)下事件被澎湃新聞等媒體報(bào)道，被廣大的公眾所知。而這場(chǎng)被人人感嘆不幸的主角正是臧云律師的當(dāng)事人，那事情的前因后果到底是怎樣的呢？通常安置房，很少有一人一套房的，大多是一家人每個(gè)人幾十平米，*疊加起來(lái)共有一套房，這時(shí)候，購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)都與“共有人”有關(guān)。北京拆遷律師事務(wù)所 ?

上世紀(jì)90年代，李女士等人購(gòu)買(mǎi)了現(xiàn)地址為開(kāi)福區(qū)大塘基社區(qū)的地塊。原望城縣**向購(gòu)買(mǎi)人發(fā)放了個(gè)人建房用地許可證。后開(kāi)福區(qū)**根據(jù)湖南省**（2012）政國(guó)土字*1915號(hào)《湖南省農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》征收李女士房屋在內(nèi)的社區(qū)地塊。但李女士發(fā)現(xiàn)該批文中的征收范圍并不包括大塘基社區(qū)，并于2015年向開(kāi)福區(qū)提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)開(kāi)福區(qū)國(guó)土局作出的《限期騰地決定書(shū)》，2016年5月駁回李女士的訴訟請(qǐng)求，李女士在上訴的同時(shí)通過(guò)鄰居的一次訴訟得知了自己房屋所在的地塊早于2004年被扣上了集體土地的帽子，為弄清該地塊的土地性質(zhì)，較為自己的房屋討說(shuō)法，李女士找到了北京京坤律師事務(wù)所的臧云律師，并委托臧律師為其維權(quán)。而且，一個(gè)大的項(xiàng)目可能涉及的土地眾多，不可能一個(gè)批次全部完成，那么分批又需要等。北京拆遷律師

【維權(quán)過(guò)程】

通過(guò)前期的調(diào)查，臧律師發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙市手中的個(gè)人建房用地許可證顯示房屋所在土地的性質(zhì)為國(guó)有土地，為撥開(kāi)迷霧還李女士一個(gè)安心，也還這片土地遍地清新，臧律師幫助李女士向湖南省提起了行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)09X號(hào)集體證。隨后李女士以行政復(fù)議結(jié)果還沒(méi)有出來(lái)為由，要求長(zhǎng)沙市中級(jí)中止關(guān)于《限期騰地決定書(shū)》的訴訟，但未被采納。那么，在同征收方關(guān)于房屋征收進(jìn)行協(xié)商時(shí)，被征收人擁有的房屋就成為了談判的關(guān)鍵籌碼。

湖南省在受理復(fù)議申請(qǐng)之后，長(zhǎng)沙市在書(shū)面答復(fù)中稱(chēng)其頒發(fā)集體證的行為證據(jù)確鑿充分，適用依據(jù)正確，程序合法，因2004年9月某社區(qū)居民會(huì)向長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局開(kāi)福區(qū)分局提交集體土地所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)和權(quán)屬來(lái)源證明等材料，開(kāi)福區(qū)國(guó)土分局在受理申請(qǐng)并對(duì)土地進(jìn)行了地籍調(diào)查之后，于當(dāng)月作出集體土地所有權(quán)面積認(rèn)定通知書(shū)，長(zhǎng)沙市隨后審核批準(zhǔn)頒發(fā)了09X號(hào)集體證。按照長(zhǎng)沙市的說(shuō)法，其具體行政行為自然是一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與條例》*二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)人給予公平”。

但是臧律師提出，其作出的09X號(hào)集體證完全違反法定程序，長(zhǎng)沙市并沒(méi)有遵循《土地登記辦法》*二十三條和*二十四條的規(guī)定作出公告并確認(rèn)登記結(jié)果無(wú)異議或異議不成立，便直接為某社區(qū)居民會(huì)頒發(fā)了09X號(hào)集體證并確認(rèn)相關(guān)土地為該居委會(huì)集體所有。且在09X號(hào)集體證作出之前，所涉部分土地的性質(zhì)登記為國(guó)有土地，在相關(guān)國(guó)有土地使用證、建房用地許可證尚未失效的情況下，長(zhǎng)沙市便根據(jù)某社區(qū)居民會(huì)的申請(qǐng)將土地登記為集體所有，這就導(dǎo)致在同一塊土地上同時(shí)存在兩種性質(zhì)不同的土地使用證。今天京坤律師就來(lái)給大家說(shuō)一說(shuō)拆遷中*常見(jiàn)的幾類(lèi)問(wèn)題，希望被拆遷人不管是在談判中、簽協(xié)議時(shí)還是維權(quán)過(guò)程中，都能夠少走一些彎路，以*有效的方式解決問(wèn)題。

然而在一切還未塵埃落定之前，就發(fā)生了文首的事件。廖先生在張貼《騰房通知》的時(shí)候倒下，還未見(jiàn)正義鋪滿(mǎn)便永遠(yuǎn)的閉上了雙眼。之后李女士一家陷入了久久不能平的悲痛，直到臧律師帶來(lái)的好消息這才讓他們稍感安慰。但是很多身在其中的農(nóng)民兄弟卻無(wú)法分辨，只知道土地被租出去很多年，卻沒(méi)想過(guò)權(quán)益一直被侵害著。原來(lái)是湖南省采納了臧律師的觀點(diǎn)，認(rèn)為長(zhǎng)沙市頒發(fā)附09X號(hào)集體證違反法定程序，且認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，并根據(jù)《*人民共和國(guó)行政復(fù)議法》的相關(guān)規(guī)定，于9月8日作出決定：

撤銷(xiāo)被申請(qǐng)人作出的《集體土地所有權(quán)證》（長(zhǎng)集有[2004]*09X號(hào)）。

【律師說(shuō)法】

根據(jù)目前的土地管理制度，集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地是很正常的事情，就像對(duì)分子依法減刑一樣。而國(guó)有土地變?yōu)榧w土地，是很不正常的，就像對(duì)分子特赦一樣。

而將集體土地登記給一個(gè)居委會(huì)，較是較其費(fèi)解的。根據(jù)《土地管理法》*十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；向特定對(duì)象公開(kāi)：公機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供查詢(xún)的方式，向報(bào)案或者控告的被害人、被侵害人或者其監(jiān)護(hù)人、家屬公開(kāi)下列執(zhí)信息：（一）辦案單位名稱(chēng)、地址和聯(lián)系方式。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”可知，集體土地的權(quán)利代表，或者是村委會(huì)，或者是村集體組織，或者是村小組等等，不可能是居委會(huì)或者其他非農(nóng)村組織。

那李女士所在的居委會(huì)是個(gè)怎樣的定位呢？根據(jù)百一十一條規(guī)定，城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民會(huì)或者村民是基層群眾性自治組織。于是，結(jié)論出來(lái)了：居委會(huì)是城市里的組織。但在本案中居然做了農(nóng)村集體土地的權(quán)利代表！也就是說(shuō)，企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不僅是基于房屋存在，且投入巨大，有的是一次性投資，而有的是連續(xù)性投資，只有企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)才有可能維持成本。這恐怕已經(jīng)不是張冠李戴，而是陰陽(yáng)同路了。北京拆遷律師事務(wù)所










北京京坤律師事務(wù)所專(zhuān)注于房屋拆遷,土地征收,行政訴訟等

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